綠色金融提升房地產資產管理
“在房地產領域，綠色金融會加速綠色建筑的發展，反過來提升建筑在商業層面的收益，包括租金提升、資產的保值升值。”甘啟善說。
越來越多的房企在新建寫字樓、商業綜合體中注重項目本身的綠色建筑質量。而綠色建筑本身的評定和評級成為識別資產的直接標簽。目前在中國較為廣泛的有“三星級綠色建筑標準”，對場地、材料、能源、水資源、室內環境質量、創新與性能改進六個方面進行評價，是中國綠色建筑評價體系中最高級別的綠色建筑標準，分為一星、二星、三星，其中三星是最高級別。適用于評價住宅、辦公、商場、賓館等多種類型的建筑。
國際上主流的綠色建筑認證體系有：LEED(美國)、BOMA(美國)、BlueAngel(德國、北歐)等。其中LEED認證是世界范圍內被廣泛采用的標準，在中國市場認證項目數量逐年攀升，其中以辦公樓占比最高，城市分布以上海、
北京、香港最多。從商業地產投資角度來看，這三個城市真是中國商業地產大宗交易的主力城市。
“綠色認證對于資產管理而言，具有標簽效應，提示這個物業是一個優質產品，也證明資產發行人注重對資產的維護。”甘啟善說，業主希望資產未來以更好的狀態經營下去，從而讓綠色投資更有前景可期。
世界綠色建筑委員會發布的報告顯示，綠色建筑的一個關鍵優勢是降低運營成本，特別是在能源成本和總生命周期成本方面，一年內降低運營成本8%-9%，五年內降低運營成本13%-15%。綠色改造項目可以節約13%的運營成本，而新建綠色建筑可以節約15%的運營成本。
甘啟善說，具備綠色認證的資產，在租金回報上具有一定溢價，通常在10%-15%；而在出租率上，具有認證的資產要比沒有認證的要高6%-8%。
為什么會有這樣大的差異？甘啟善解釋，綠色建筑認證過的寫字樓，一方面，面向租戶時，更加考慮租戶的使用體驗，會讓租戶滿意度提升，保障出租率；另一方面，從投資角度來講，往往重視用怎樣的工具來判斷資產價值，綠色認證的標準恰好吻合金融化的要求，進而通過金融工具發行債券或者出售，能夠改變資產持有人的收入結構、資產運營結構，讓資產估值得到提升。
“從目前市場情況來看，開發商、業主開始慢慢改變觀念，懂得如何持有資產和維護資產，以及利用綠色金融工具來優化提升資產的估值。”甘啟善認為，對于持有人而言，綠色金融有兩重概念，第一重是利用綠色金融的融資，進一步提升資產的能耗效率和環保標準，讓資產能夠符合環保和節能減排要求；第二重是通過提升資產的綠色星級，讓運營成本降低、租金提高，從而改善資產的現金流，更為資產提升市場競爭力。
從全球市場來看，新加坡和中國香港注重在房地產領域發展綠色金融——不動產投資信托基金(REITs)，強調發行資產的可持續發展、健康、環保、低碳，為資產創造價值。
領展房地產投資信托基金(0823.HK)2016年發行5億美元綠色債券，票面利率2.87%，是亞洲第一家發行綠色債券的房地產企業。2019年3月，成功發行香港首只綠色可轉換債券，募資40億元，年息率1.6%，為五年來亞洲房地產企業發行債券中最低。
領展資產管理有限公司行政總裁王國龍表示：“可持續發展是領展業務模式重要一環。我們致力透過綠色措施提升旗下物業組合的長期價值。作為負責任投資原則簽署機構和聯合國環境規劃署成員，我們很高興與理念相同的投資者合作，促進和提升企業可持續發展的表現，并建立蓬勃發展的低碳小區。”
甘啟善評價，領展發行綠色債券，可以看到發行人對資產管理非常有信心，使用更為低成本的資金，來發展綠色地產，能更好地發揮企業資產管理能力，也能更直接地幫助企業投資更多的綠色資產，形成最佳的投資閉環。
“我們預期房企以及資產持有人，未來將會改變粗放式的發展模式，引入資產管理、綠色金融手段，推動房企向綠色地產、可持續發展的目標邁進。”甘啟善說。
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