2019年6月27日，由北京大學光華管理學院主辦的中國REITs論壇2019年年會在京召開。本次年會主題是“中國REITs市場和全球REITs投資”，來自境內及美國、新加坡、日本、香港等多地不動產與金融領域政界人士、經濟學家、商業領袖齊聚一堂，共同探討在金融創新加速、不動產市場模式轉型期下，中國REITs市場發展和全球REITs投資。

 

國家發展改革委投資司副司長韓志峰
 

國家發展改革委投資司副司長韓志峰出席了會議并發表“中國基礎設施REITs 前景”演講。他表示，相比于其他盤活存量的方式，REITs有更獨特的特點，包括權益性、公募、標準化。這些特點PPP、ABS都不完全具備，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特點，但是這三點共同集合到一起只有REITs。通過發行基礎設施REITs盤活資產，將收回資金用于新的基礎設施補短板項目建設，從而形成良好的投資循環。

 

發言實錄如下：

 

尊敬的肖主席、克平總、劉俏院長，各位來賓、各位校友

 

大家上午好！

 

作為光華校友，非常高興今天能夠回到母校參加中國REITs論壇，大家都知道REITs的主要應用領域一個是房地產、還有一個是基礎設施。雖然基礎設施規模小于房地產，但也是一個非常重要的組成部分，所以我想借今天這樣一個機會，結合中國基礎設施領域建設和發展的現狀，給大家探討一下REITs在中國基礎設施領域的發展前景。

 

我想從三個方面和大家分享：

 

第一個方面是推動基礎設施REITs正逢其時。

 

目前，中國經濟已經進入了存量時代，就像剛才劉俏院長講到我國的GDP年均增長速度超過了9%，每年都有大量的投資建設。經過改革開放40多年的發展，中國經濟和剛開始改革開放初期有了很大的區別，我們家底已經非常殷實，有了很多的存量基礎設施，尤其是在交通、能源、環保、市政等領域都有大量的優質資產。但是這些優質資產的形成是需要代價、需要成本的，需要大量的資金投入，所以承擔這些基礎設施建設的各類市場主體，包括地方政府、融資平臺，以及近幾年以PPP方式參與到基礎設施建設的各類社會資本方，形成了大量的債務。在當前防風險、去杠桿的情況下，要進一步加強基礎設施建設，加大補短板力度，更好滿足高質量發展需要，這些基礎設施建設主體面臨一個現實問題，即資金從哪來，尤其是資本金從哪來。

 

現在資本金籌集困難制約了基礎設施項目的順利推進，形成了一個問題，一方面新建項目投資需要大量的資本金，另一方面已經形成的大量優質資產在沉睡。但是我認為這既是問題也是機遇，是中國基礎設施REITs的發展機遇。

 

我們來看一下中國基礎設施進入了存量時代，“存”是什么情況。以前講基礎設施“鐵公雞”——鐵路、機場、公路。以鐵路為例，2002年以來中國鐵路完成的累計投資約9萬億元，運營里程突破13萬公里，其中高鐵的運營里程接近3萬公里，這只是簡單的每年投資累加，如果把鐵路資產的價格進行重估的話，數字會非常驚人。而且當中很多鐵路項目經濟效益并不差，比如京滬高鐵，已經成為第一條盈利的高鐵線路，而且正在醞釀上市。從公路看，2001年以來中國公路建設完成投資累計接近20萬億元，通車里程約500萬公里，其中收費公路里程超過16萬公里。公路建設的迅猛發展得益于改革開放以后收費還貸政策的推進，尤其80年代大量外資進入高速公路，很多高速公路的收費經營狀況也非常理想。現在中國老百姓已經進入了車輪上的時代，每到黃金周、小長假，高速公路堵的水泄不通。從機場看，目前中國民用航空機場已經達到了235個，2018年全年旅客吞吐量超過12億人次，2003年以來完成航空運輸投資將近2萬億元，其中大家都熟知的北京首都機場，去年旅客吞吐量超過了1億人次，已經成為世界上第二繁忙的機場。大家去機場有一個感覺，以前去機場給人感覺是高大上，現在是跟火車站、菜市場差不多，人也很多，找一個坐的地方很難。從我們出行的舒適度來講它下降了，但如果說機場的經營角度、發行REITs的角度這恰恰是好事。從港口看，2018全國規模以上港口完成貨物吞吐量133億噸，其中超過1億噸的港口41個。

 

另外，大量人口從農村進入城市，從小城市進入大城市，與之相伴的城鎮化迅猛推進，以地鐵為例，全國共有34個城市開通了城市軌道交通，投入運營的線路155條，運營總里程達到了4642公里，正在建設還有很多。地鐵的特點是造價非常高，每公里大概是七八億元，北京可能每公里超過10億元。當我們乘坐地鐵時，地下埋著大量的資金沉淀。跟城鎮化密切相關的城市供水、污水垃圾處理等，也取得了迅猛的發展。

 

大量的存量資產怎么盤活？很重要的一個手段就是推行基礎設施REITs。盤活存量有多種方式，比如PPP，大家熟知的TOT就是存量資產的轉讓， ABS也是盤活存量資產的方式。為什么推行REITs，我個人覺得相比于其他盤活存量的方式，REITs有更獨特的特點，包括權益性、公募、標準化。這些特點PPP、ABS都不完全具備，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特點，但是這三點共同集合到一起只有REITs。通過發行基礎設施REITs盤活資產，將收回資金用于新的基礎設施補短板項目建設，從而形成良好的投資循環。

 

基礎設施REITs有利于防范債務風險、降低企業杠桿，這對地方政府和從事基礎設施建設、運營的企業來說，這一點非常重要。對地方政府來說有利于盤活公共資源、降低負債水平。對廣大從事基礎設施建設、運營的企業來講，有利于實現輕資產運營、降低財務風險?，F在很多企業要搞輕資產運營。怎么樣才能實現輕資產運營，我覺得必須有制度的創新、金融的創新，如果沒有這些創新，資產只是在企業之間簡單的物理轉換，從A企業轉到B企業。只有通過金融產品創新、通過制度創新引入更廣大的投資者，把資產分散化，才能真正實現整體的輕資產、降杠桿的目的。

 

基礎設施REITs有利于落實中央部署、推動重大戰略實施。黨中央、國務院推出了一系列重大戰略，如粵港澳大灣區、雄安新區等，每一個地方都要承擔新的歷史使命。要加強新發展，一個很重要的特點就是要進一步提升基礎設施建設的質量和水平。比如說粵港澳大灣區，大家覺得珠三角是中國最早改革開放的地方，經濟基礎也很好，但是如果去珠三角看，現有的基礎設施很多方面也是不足或者相對落后。如果再按照建設粵港澳大灣區一個更高的標準來講，建設任務也是非常重的。比如雄安，大家知道雄安的基礎比較薄弱，但它要為中國的城市發展樹立一個標桿。雄安的城市規劃標準非常高，毋庸置疑需要大量的資金投入。但是資金投入又不能走傳統的老路，必須走出一條新的基礎設施投融資的路。 REITs有利于盤活存量資產，像粵港澳大灣區的存量資產，又為未來的資產打好基礎留好接口。

 

還有一個很重要的是，基礎設施REITs有利于提高股權融資比重，促進中國的資本市場發展。大家都知道要降杠桿，但是真正降杠桿是要改變國家資本市場的融資結構。如果資本結構不改變，可能實現局部的降杠桿，但宏觀和整體的降杠桿很難降低。我國直接融資占比低于15%，其中股權類的比重更低，這樣的融資結構之下要建設、要發展，又要控制杠桿的難度非常大。基礎設施REITs是一種重要的直接融資工具，發行基礎設施REITs能夠有效緩解直接融資占比過低的問題，另外，基礎設施REITs有利于吸引更廣泛的社會資金參與到基礎設施中來，為保險資金、社?；鸬葯C構投資者提供長期穩定的投資標的，同時有利于豐富廣大老百姓投資的品種。

 

推動基礎設施REITs最后一個意義是引入專業機構、提高綜合效率。基礎設施長期以來市場化程度相對偏低、專業化程度不高，管理比較粗放、效率不高，很多項目基礎設施收益不夠好。原因有很多，一方面是跟基礎設施本身的特點有關系，也跟管理水平、管理能力有很大的關系。如果通過基礎設施REITs，吸引更專業的市場機構來主導項目的投資和運營，有利于用市場化的方式提高投資建設和運營管理效率。

 

第二個方面是適合發行基礎設施REITs的項目特點和重點領域。

 

發行REITs的基礎設施項目應該至少滿足四個條件。首先要合法合規，REITs相當于項目的上市，對規范性要求很高。但是很多基礎設施項目的手續完備性不夠。2016年大家我們和證監會曾經聯合開展過PPP項目資產證券化的試點，當時特別深感到這一點，很多項目很想發ABS，但是經過審查，很多項目的規范性不夠。所以合法合規非常重要，而且是各個方面都要合法合規。

 

第二點，資產的產權或權益要清晰，要能夠合法轉讓。無論是項目公司的股權還是收費權、特許經營權等，只有能夠清晰的轉移到REITs產品中，才可以發行。目前來看，因為收費權和特許經營權在現實當中受到了很多限制，比如說有的項目特許經營權多少年內不許轉讓。因此，以項目公司股權為底層資產轉讓面臨障礙可能會小一些。

 

第三點，現金流穩定。沒有穩定的現金流、符合不了市場的需求，在市場上也不會受歡迎，所以項目的收益水平要與市場的回報要求要基本匹配。

 

第四點，原始權益人要具有發行意愿。原始權益人不想發行，再好的資產也發行不了。我們了解到很多國企、央企，尤其拿了大量PPP項目的企業，為防范企業風險角度、降低資產負債率，發行REITs的意愿比較高。

 

關于適合發行REITs的具體領域，我覺得有六個。

 

第一個是鐵路、收費公路、港口等交通設施。交通設施投資規模大、收益穩定，發行REITs的潛力大。比如，東部地區某高速公路項目資產估值超過20億元，未來剩余經營年限中年均凈運營收入增長率預計最高可超過15%。

 

第二類供水供熱供氣等市政設施。這一類項目有個特點，即具有很強的排它性。排它性意味著什么市場競爭很小，從而收益比較穩定，現金流很明確。近些年PPP項目很多集中在這一領域。此外，使用者付費項目比較適合發行REITs產品。

 

第三類是電力、石油天然氣等能源領域，特別是一些新型能源設施。這些項目效益好、收益率較高并且穩定，也屬于國家重點支持的領域。比如，某海上鉆井平臺日租金高達20萬美元，年收入可達到7千多萬美元，這樣的項目如果發行REITs，我相信很多投資者非常感興趣。

 

第四類是一些園區開發和物流倉儲的基礎設施項目。這類項目具有資產成熟、權屬清晰的特點，也是比較理想的REITs底層資產。比如，某倉儲物業均于一線城市、成熟運營多年，出租率達到了99%，估值超過50億元，從首年開始現金收益率可超過4.5%。

 

第五類是污水垃圾處理、固體廢物治理等生態環保領域。這個領域跟供水、供熱有相似的特點，也是排他性比較強、收益比較明確清晰。

 

第六類是科技園區和科技設施?？萍荚O施有一定公共性和外部性，屬于新型基礎設施，其中一部分項目也符合REITs發行要求。

 

第三個方面是推動我國基礎設施REITs持續健康發展的建議。

 

第一，聚焦重點區域和重點領域，包括粵港澳大灣區、海南自由貿易試驗區、京津冀協同發展、長三角地區。這些區域基礎設施比較好、人口凈流入、有政策支持，思想觀念更開放一些，管理水平比較高，總體來講比較適合做REITs。

 

第二，要選擇合適的底層資產。要有現在的收益，也要有未來的收益。有時候并不是項目真的不行，可能是項目本身的潛在商業價值沒有挖掘出來。

 

第三，堅持權益融資。如果做不到權益性融資，剛才分析的去杠桿等很多作用都發揮不出來，做REITs的意義就不是很大。

 

第四，堅持公募發行。只有充分提高二級市場流動性，改善基礎設施項目資產的流動性，才能吸引更廣泛的投資者參與。

 

第五，培育專業的運營機構，改變傳統的基礎設施運營方式。

 

第六，要結合中國國情，推動中國特色的基礎設施REITs制度。既要從金融產品角度去研究REITs，更要結合中國基礎設施的投融資現狀，從資產屬性和資產端去研究基礎設施REITs的特性，從而設計出符合中國實踐的基礎設施REITs。所以我想，有沒有可能在基礎設施領域，中國REITs先邁出它的第一步！

 

謝謝大家。